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教育新政后買賣雙方進入博弈階段 上海學區房告別“瘋漲”回歸理性
2021-03-23 10:13:42 來源:中國經濟網   作者:佚名  責任編輯:黃靜

  一道教育新政,讓上海學區房向買方市場傾斜。

  中證君從多名中介處了解到,近一周以來,上海學區房市場情緒有所降溫,客戶明顯變少,帶看量和成交量均下滑,但掛牌價整體沒有變化。

  業內人士認為,新政未來可能有效降低部分區域學區房過熱的情況,但不大可能出現猛跌的現象,而是會慢慢走向價值回歸。

  買賣方進入博弈階段

  3月16日,上海市教委發布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》。根據新政,上海的所有重點高中都要拿出一大部分招生名額,按照各區的中考人數比例,分配到各區。通俗一點來說,再“菜”的初中,只要成績好,就有機會上好高中。

  受此消息影響,網傳上海知名雙學位小區梅園開始暴跌,有網友稱新政公布前房產評估430萬,新政后房價變成了370萬,一夜下降了60萬。

  中證君搜索發現,新政后梅園小區的確有個別房源降價。例如梅園三街坊一套50.58平方米的2室1廳房,于去年11月30日掛牌。新政發布后,鏈家、太平洋房屋紛紛修改房源報價,從新政前(3月12日)的840萬最終降至800萬,幅度近5%。若是從3月初最高點的900萬元計算,降幅超10%。

  負責梅園二街坊一套33.63平方米房源(1室1廳,單價為21.35萬/平)的中介王雪(化名)告訴中證君,該房源之前掛牌價為725萬元,新政出臺后業主降價7萬元至718萬元,小區類似戶型年前成交都是在740萬-750萬元。數據顯示,該房源于2月4日掛牌,近7日該房源共帶看4次(總帶看16次),目前已有兩人出價。

  不過,降價或許只是個別現象。“新政以來,梅園學區房暫時還沒有出現價格整體下降的情況。”王雪說。

  一名負責浦東片區的中介李磊(化名)亦告訴中證君,“我這邊的學區房掛牌價沒有太大變化,也沒怎么降價,就是不漲了。過完年后基本上就沒有客戶來看學區房了,現在更少,沒有什么人買,大家都是買漲不買跌,以后炒作學區房肯定不香了!”

  另一大學區房聚集地徐匯區的情況也大致相同。徐匯區一房地產中介負責人張璇稱,目前她負責的學區房掛牌價沒有變化,但明顯客戶少了,都是房東來咨詢新政的影響有多大,“房東一般要等到沒啥客戶看房子,自己急了,才會愿意降價。”

  對此,上海中原地產市場分析師盧文曦認為,“價格沒有變化是因為市場成交不多,已經掛牌出來的業主可能也不急著賣,現在買方和賣方處于博弈階段。不過,市場對于學區房預期已經下降,接下來學區房應該會進入回歸本身應有價值的過程。”

  告別“瘋漲”回歸理性

  2020年是上海學區房漲幅較大的一年,熱度爆棚。

  易居研究院挑選了上海大三林板塊、張江板塊和黃浦區三個學區相對熱的區域塊進行分析。數據顯示,2019年這三個區域的價格比較穩定。而到了2020年,尤其是二季度開始,這三個區域的價格明顯上漲,出現了學區炒作、一房難求、房價哄抬、預期不穩等亂象。

  根據克而瑞數據庫監測的數據,2020年全年上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米,同比漲幅為2.5%。而以去年學區房炒作較多的大三林板塊為例,其2020年全年新建商品住宅成交均價為99359元/平方米。易居研究院表示,此類房漲幅明顯偏大,說明價格虛高。若后續價格下跌,則容易給購房者帶來各類風險。

  2021年1月,上海學區房市場熱度依舊不減。中證君此前了解到,1月中下旬,上海多個區域的學區房已經觸達天價。例如,去年12月中旬,徐匯區某小區成交一套30來平方米的雙學區房,價格410萬元。2021年1月,同一區域同樣面積的房子,價格又漲了80多萬元,房東掛牌505萬元,最后498萬元成交,一月之間漲幅超過20%。

  上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示,新政出臺后有助于在一定程度上弱化學區房的屬性、遏制學區房的熱度,或帶來格局上的變化。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進亦認為,此次上海教改新政,將優質高中資源以名額分配的方式進行配置。各類學校后續都可以享受更公平的招考機會,自然使得“哄搶好學區”的現象減少,進而促進過熱的小學和初中學區房降溫,從而促進上海房地產市場平穩健康發展。

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