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樓市調控“一天一策” 中國房地產市場將跨入新的發展階段
2021-04-15 10:39:16 來源:中國經濟網   作者:王麗新  責任編輯:黃靜

  平均一天發布一條房地產調控政策信息,這是今年以來中國樓市的現狀。一邊向投資客說“不”,抑制樓市投資投機需求;一邊提出發展保障性租賃住房,解決新市民、青年人住房問題。多種信號預示著,各種細節性長效機制正在建立,中國房地產市場將跨入新的發展階段。

  中原地產研究中心統計數據顯示,今年以來,全國樓市調控政策發布數量已經超過140條,單月數量超過40條,平均每天1.3條。據《證券日報》記者觀察,在“房住不炒”總基調下,這些政策核心聚焦在嚴查經營貸等違規資金流入、人才落戶、土地供應、整頓中介等方面。

  精準調控重在“聯動”

  住房和城鄉建設部副部長倪虹于4月8日約談的廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市,均為近期市場熱度較高、房價漲幅或地價漲幅較高的城市,市場情緒和預期明顯不穩。

  “與前幾個月政府‘督導’熱點城市房地產調控工作不同,此次‘約談’疊加兩個‘切實’(切實提高政治站位、切實扛起城市主體責任)。”中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜向《證券日報》記者表示,從約談內容來看,中央更加注重各地調控政策效果的評估,強調增強調控針對性、時效性,出臺更加精準的政策確保房地產市場平穩運行。

  透過這一現象,可以看出調控新思路的主導脈絡。加強政策實施效果評估是一個新提法,表明城市落實主體責任將得到進一步貫徹,因城施策將更加精準有效。各地也針對新情況提出了新辦法,比如,合肥在今年年初出現了業主抱團漲價的情況,隨即合肥約談了相關業主,并表示今后哄抬房價者將被約談。

  “完善人口、土地與住房聯動機制”也是一個新的提法,其重點在于聯動,要將“人地房”與城市職住平衡等資源及相關產業聯動起來,將經濟、人口、教育等相關領域協同考慮。

  “此次住建部約談廣州、東莞等5個城市的背后,是這些城市房地產市場投機炒作抬頭,房價上漲預期較強。這幾個城市雖然此前都出臺了調控政策,但力度較輕,針對性、時效性不強。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示,上述幾個城市作為都市圈核心城市,普遍問題是人口持續流入,但目前的調控政策沒有將房地產與人口、就業、教育、土地、規劃、供應結構等多重因素協同考慮,造成政策碎片化。

  陳文靜向《證券日報》記者表示,未來政策將在以下幾個方面繼續跟進:人口、土地與住房聯動機制的完善;調控政策與人口落戶、義務教育等的統籌協調;二手房交易管理的強化等。

  租賃房“保障”青年居住

  “政策要求是要人、房、地掛鉤,人口凈流入的城市要增加土地供應,主要是為了解決有些地方住房土地供應不足的問題。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《證券日報》記者表示,保障性住房和土地供應要與人口數量變化聯動起來。

  倪虹于4月9日召開保障性租賃住房工作座談會,北京、上海、廣州、深圳、福州、南寧等6個城市相關人士參加。倪虹在座談會上強調,人口流入多、房價較高的城市,要科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施,落實年度建設計劃,由政府給予土地、財稅、金融等政策支持,引導多主體投資、多渠道供給。積極利用集體建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設和改建保障性租賃住房,堅持小戶型、低租金,盡最大努力幫助新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等群體緩解住房困難。

  4月11日,東莞市住房和城鄉建設局發布《東莞住建部門迅速行動,落實“一城一策”調控要求》。其中一條,是加快構建保障性住房、政策性租賃住房和特色共有產權住房體系。持續加強人才安居建設,拓寬人才住房籌集渠道,加大安居房籌集力度,加快“三限房”試點建設,切實滿足不同群體的多層次住房需求。

  多種信號表明,只要政策保障好,租房也能提高居住品質。保障性租賃住房、長租房、共有產權房,都是降低青年人買房負擔的方式,也是解決大城市住房突出問題的藥方之一。

  對那些在大城市買房困難的人來說,租購同權后,落戶、教育的相關政策也會和住房政策相適應,年輕人想留在大城市就不會那么難了。但要統籌協調“調控政策與人口落戶、義務教育”,對二手房的管理則要得到強化。畢竟,學區房通常是二手房市場價格起伏的風向標,而隨著存量房交易規模的快速增厚,新房、二手房市場聯動進一步強化已成樓市交易新特征。

  二手房市場強化“管理”

  眾所周知,二手房市場流動情況通常是開發商判斷布局新房市場的風向標之一。此前的調控多聚焦在新房領域,二手房市場似乎沒有諸多限制和引導,但今年以來的調控明顯不同,已進入嚴控中介模式。

  中原地產研究中心統計數據顯示,今年以來,特別是最近一個月內,全國超過15個城市發布了針對二手房中介、二手房業主限價的政策和通知。比如,杭州、東莞,深圳等城市發布了二手房限價政策;無錫、成都、廣州、合肥、北京、上海等城市也在最近針對二手房違規報價、哄抬物價等發布了相關通知與政策。

  “對一線、二線城市來說,二手房市場已經占據了市場的主體地位,特別是一線城市,二手房市場占據了市場成交量的80%以上。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示,相比新建住宅的價格管控,過去對二手房價格的管控是市場空白點,從深圳等城市開始,最近已經有超過9個城市針對中介、二手房業主等開啟定價管控。

  張大偉進一步稱,從市場趨勢看,這一輪二手房價格管控是本輪房地產調控的新事物,深圳二手小區成交參考價的發布為各城市提供了“范本”,預計全國一線、二線城市二手房價格管控將成為趨勢。

  “從近期密集的調控、約談來看,隨著我國經濟回升,為了擴大內需,打造消費增長引擎,強力調控已經成為樓市的主基調。同時,配合信貸額度管控,打擊經營貸等資金面收緊的政策,房地產市場回升的勢頭將明顯減弱。”李宇嘉向《證券日報》記者表示,預計熱點城市房價在上半年達到階段性高點,下半年成交量將有所回落。部分前期漲幅比較大、外地炒房客比較多的區域,可能出現價格下調。(記者 王麗新)

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