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盤點2020江蘇樓市:調控新政頻出“穩住”房價
2021-01-18 12:43:52 來源:人民網   作者:劉霞  責任編輯:黃靜

  1月15日,國家統計局發布2020年12月份的《70個大中城市住宅銷售月度報告》。其中江蘇4城,新房環比漲幅均維持在0.8%以內,二手房環比漲幅最高0.9%。至此,全年度的住宅銷售數據全部出爐。新華日報·交匯點記者發現,2020全年江蘇4城的新房房價環比上漲最高不超過0.8%,二手房房價環比上漲最高不超過1.6%。與此同時,穩地價、穩預期也基本實現了。業內人士認為,如今“三穩”的局面與江蘇各地積極出臺樓市調控政策密不可分。

  房價曲線:拐點處必有新政

  縱觀南京樓市2020全年新房價格,年初受疫情影響,1—3月份以0.1%的幅度輕微正負震蕩。進入4月后,樓市迅速解凍回溫、量價齊升,連續3個月房價漲幅超過1%。7月,房價迅速降溫,漲幅回落到0.1%,8、9兩個月漲幅歸零。此后大局已定,進入第四季度,漲幅最高未超過0.4%。

盤點2020江蘇樓市:調控新政頻出“穩住”房價

數據來源:國家統計局

盤點2020江蘇樓市:調控新政頻出“穩住”房價

數據來源:國家統計局

  新華日報·交匯點記者在分析這條微妙的房價曲線時發現,南京6月5日出臺“限房價競地價”調控政策后,7月份房價拐點立即出現。此后,“無形的大手”繼續發力,牢牢“按住”即將飆升房價:7月23日出臺“寧九條”支持剛需、遏制假離婚、8月14日出臺“雙限地”新裝標準、8月18日出臺土拍新政。三個月緊鑼密鼓的調控,有序引導南京房地產市場回歸理性,也讓市民感受到了政府穩房價、穩低價、穩預期的決心。

  其它三個城市的新房房價曲線也有異曲同工之處。比如徐州,至2020年10月,該市新房房價已連漲55個月。10月9日,徐州連夜發布樓市調控新政,規定新房銷售價格備案后一年內不得調整,同時要求每次開盤不低于10萬平方米。隨后11月份,徐州新房房價立即出現拐點,56個月來首次出現小幅下降,房價指數環比下降0.1%。

  新政對無錫新房房價的調控作用也非常明顯。今年1-9月份,無錫房價持續上漲,8月30日無錫出臺新政提出提高首付比例、個人住房轉讓增值稅免征二年改五年等舉措。隨后,10月份無錫新房房價首次出現下降,降幅為0.1%。

  無錫房地產業協會副會長沈洵告訴記者,新政出臺后,首先降溫的是土地市場,其次是購房者出現了觀望情緒。他認為,新政的穩房價、穩低價、穩預期的效果達到了,老百姓買房的心態更加從容了。

  也有業內人士認為,樓市調控不能簡單地一控了之,老百姓有追求更好居住條件的需求,在嚴控房價的同時還應加大市場供應量。新華日報·交匯點記者注意到,進入2020年下半年以來,江蘇各城市已在悄然增加土地市場供應。徐州市在10月9日住建局等五部門聯合下發的文件中提到:針對交易熱點地區精準投放,加大住宅土地供應量。

  據365淘房統計,2020年南京共成功出讓地塊216幅,成交總金額達2034.9億,出讓面積為1117.9萬平方米,雙雙創下歷史新高。

盤點2020江蘇樓市:調控新政頻出“穩住”房價

數據來源:國家統計局

盤點2020江蘇樓市:調控新政頻出“穩住”房價

數據來源:國家統計局

  2020年購房關鍵詞:搖號、倒掛

  根據南京網上房地產數據顯示,2020年南京全市新房成交量達到8.6萬套、二手房成交量達到12萬套,均創下近4年來的新高。

  這8.6萬套房中,有一套屬于2孩家庭徐晶一家。這套房位于南部新城,面積161平方米,總價699.6萬。去年12月初,徐晶在經歷過一年內第9次搖號后,終于成為中簽的“幸運兒”。

  徐晶家原本住在建鄴區,14年前購得一套面積134平方米的小高層。小區環境好,交通、生活都便利,徐晶一直沒動過購置二套房的念頭。2019年底,40歲的徐晶生下二胎,父母從老家來幫忙帶孩子,家里頓時顯得擁擠了。小兩口意識到,六口之家需要一個更大的房子了,于是開始了漫漫購房路。

  徐晶看中的樓盤,均是熱門板塊的熱門樓盤,都是“搖號盤”。而根據南京最新的購房政策,人才優先、無房者優先,徐晶手中持有的僅僅是一張普通“房票”,每次參與搖號均不占優勢。因此,小兩口從2020年初便屢次參與搖號,直到12月份才如愿買到新房。

  徐晶一家的購房經歷,是2020年南京購房人的一個縮影。在2020年的南京樓市,新房呈現嚴重“冷熱不均”現象。“熱盤”的共同特征為:處于城市核心發展地段、房價有“倒掛”。房價“倒掛”的意思是,新房房價低于周邊二手房售價。城市核心發展地段,土地供應有限,每有土地推出便成為數家房地產企業競價搶拍的對象。新房上市后,立即成為全城矚目的“熱盤”。而被嚴格“限價”的,往往都是這些“熱盤”。

  據統計,2020年南京共計開盤約645次,參與搖號的樓盤有約199家,其中綜合中簽率最低的僅有0.66%,另有49次開盤的綜合中簽率低于10%,共計約30萬人陪跑(未中簽)。

  另一些處于城市略邊緣地段的樓盤,銷售狀況則是另一番景象。在2020年的645次開盤中,僅有164次售罄或基本售罄,占總開盤比例的25.51%。目前,南京新房庫存已超過6萬套,隨著近期入市量的不斷增加,南京樓市新房兩極分化的情況將會愈加嚴重。

  新房銷售冷熱不均的現象在江蘇其它城市也有體現。無錫梁溪區,以其主城的區位、完善的商業配套、優質的教育資源,2020年的新房銷售面積、成交金額均為6區之首。

  價穩了,如何“保質”?

  2020年12月份,2017年、2018年銷售的樓盤進入集中交付期,購房人迎來“收房潮”。與購房時的欣喜形成鮮明對比的是,收房時的心情往往五味雜陳。

  三年前在南京市熱門區域“河西南”搖號購得一套精裝修住宅的朱女士,在2020年12月22日收到開發商的收房通知書。通知書上明確的規定了朱女士的收房時間:12月23日。“拿到通知書時心情有些復雜”,朱女士說,“22日通知23日收房,開發商的理由是‘錯峰收房’,但總感覺有些令人措手不及,都沒時間好好準備。”斟酌再三,朱女士還是按時到場收房了。她在小區業主群里看到新鄰居們發出的建議:一定要堅持先驗房,等房屋問題整改完畢后再交錢、簽收房合同。但是,當她在收房現場提出這個要求時,卻被一口拒絕了,僵持20分鐘后,朱女士只好先刷卡交了物業費、簽了收房合同,才拿到新房鑰匙。

  驗房完畢后,朱女士喜憂摻半,喜的是房子的裝修主材基本與購房合同相符,沒有“縮水”也沒有偷工減料。憂的是,施工工藝比較粗糙,小毛病一大堆:墻地面空鼓、磁磚邊角損壞、房屋外窗缺少膠條……,驗房師林林總總寫了兩頁紙。盡管交付人員承諾一定會維修,但朱女士卻感覺有些被動:如果他們承諾的做不到,我還能怎么辦呢?

  像朱女士家這樣的熱門“限價盤”,由于房地產開發企業的利潤空間被擠壓,不少購房者對房屋的精裝修質量充滿著擔憂。

  近日,無錫梁溪區的一家樓盤交付,一部分業主因小區路面不符合開發商之前承諾的鋪磚地面,而拒絕收房。

  在“三穩”前提下,如何確保房屋質量?2020年8月14日,南京發布《關于進一步做好新建商品住房裝修工作的通知》,從裝修價格、交付標準等方面進行了規定,保障購房者權益。

  在2021年,靠產品贏得市場的房企也許會更有生命力。

  “2021年,房地產行業發展將進入一個新階段”,中信建投地產金融組組長、房地產兼建筑行業首席分析師竺勁說,在中央‘三道紅線’融資新規出臺以后,房企擴張有息負債受到了明確約束,房地產行業進入低速平穩發展階段。

  南京房地產業協會副會長兼秘書長張輝認為,在2021年樓市,選擇高質量發展的房地產企業會有更多機會。(新華日報·交匯點記者 劉霞)

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